居抜き物件を契約する前に確認したい6つのコト

内装や工事費用を大幅に抑えられる理由から、美容室や飲食店、歯医者、アパレルなど、どのような店舗においても人気がある居抜き物件。しかし物件のチェックを怠ると思わぬトラブルに巻き込まれてしまうことも。

そこで今回は居抜き物件をお探しの方に必ず事前にチェックしてほしい「6つ」の大切なことをお伝えします。

以下の6つは特に多いトラブルです。居抜き物件は慎重に選びましょう。

居抜き物件のここをチェック

①契約開始日について

美容室や飲食店等の居抜き物件の多くは、基本的には契約日＝賃料発生日となります。しかし少しでも賃料発生日を遅らせることができれば、それは借り主にとってはありがたい話。

物件によっては契約前にフリーレント期間がある場合も多いので、契約開始日についてはこちらは必ず交渉してみましょう。特に長年空いている物件などは、礼金等を減額してくれる可能性もあります。

②解約通知はいつまでに行う？

契約期間内に解約する場合は、契約書で定められた解約通知期間までに退去を伝えなければ解約金が発生してしまいます。

通常は保証金で相殺されることも多いのですが、できる限り保証金は手元に残しておきたいもの。

解約通知期間については通常の場合2〜3ヶ月程度が普通ですが、これも交渉次第。少しでも短い期間に出来るように交渉が必要です。

③解約時の引き渡し条件は？

こちらもついつい自分の基準で「これだけ片付ければいいだろう」と考えがちですが、賃貸物件の解約における基本的な考えは「原状回復」です。つまり借りた時と同じ状態に戻す必要があります。

例えば、スケルトン物件として借りた場合は、内装を全て撤去して借りた時と同様の状態で引き渡せば問題ないですが、居抜き物件の場合は内装が既にある状態での契約となりますので、契約によって異なってきます。

また借りる時は居抜き物件の状態でも、契約書上は引き渡しが「スケルトン」になっていた、など後々のトラブルを避けるためにも「スケルトンで引き渡すのか？」「内装の仕上げ、家具類、設備類はどこまで残せばよいのか？」「契約時点の内装の状態に戻せばいいのか？」など細かい場所まで契約書に記載してください。

④前借り主のリース契約を解除すること

リース契約とは、貸出契約のことで商売で使う器具や家具等を一定期間レンタルすること。前店舗が設備類をリース契約している場合もしばしばあります。通常はそのままリースも引き継ぐことになります。

ただしよほど価格的なメリットがない限り、リースを引き継ぐのはおすすめしません。手続きが煩雑になること、リース品＝中古品であることが理由です。リースを引き継がない場合、リース契約は前借り主に解約してもらうように依頼しましょう。

もし何らかの理由で引き継ぐ場合は、前借り主にリース代の滞納がないか確認することもお忘れなく。前借り主に滞納があった場合は引き継いで契約する新借り主に支払い請求が来ます。

⑤使用用途が変わると申請が必要？！

vakelが手掛けた内装事例はコチラ

 

美容室なら美容室、飲食店なら飲食店、居抜き物件の場合は前と同じ業態を引き継ぎますので少ないかもしれませんが、もし前の店舗と使用用途が変わる場合は「用途変更」が必要となる場合があります。

使用用途とは「飲食店」「サービス店舗」「物品販売店舗」「事務所」などに分類されます。

こちらについては専門性が高いため建築基準法に詳しい不動産屋や、信頼できる内装工事会社に用途の変更をしたほうがよいかどうか確認してください。

⑥誰がどこまで負担？工事範囲について

これは一般的な工事においても当てはまることですが、工事範囲は2種類に分かれています。

1つは貸主側で行う工事、そしてもう1つが借り主側で行う工事です。店舗の内装といった仕上げ類は借り主側で行うことになりますが、設備工事は物件によって誰が行うのかが異なります。

工事の区分はそれぞれ　A工事、B工事、C工事　と呼ばれています。こちらも工事範囲については貸主との交渉になりますので是非覚えておいて下さい。

以上6つの居抜き物件の契約前に覚えておきたいことでした。

さらに気になる方はご遠慮無くvakelまでお問い合わせ下さい。

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